樓花(2)

點解買樓花咁煩，當真要樓換樓，樓花仍然比二手樓優勝呢？

1. "比較"的概念
經濟學有所謂 opportunity cost, 也就是指在計算所得的同時，亦要計算所失，反之亦然.
a. 冇錯，買樓花好煩，卻不代表買二手樓冇煩惱. 裝修是一例，假如你找到一誠信，準時交貨，做得好好睇睇又合理價錢，係你既福氣，你要保守這人勝過保守一切. 樓花一入伙，九成已弄好，即使builder 做唔好，你有得追，裝修？係朋友你唔想反面，係外人，收晒錢就鬼理你，未收錢就拖到地老天荒，唉！
b. 樓花有不少外添費用，但一來 upgrade 可以 pay through mortgage, 二來其實乜都係羊毛出在羊身上，二手樓屋價已內含各種成本，尤其在這幾年地產是個買家主導的時侯，隨時要 bid up (佢 bid 唔起你又憺心，係佢地點唔夠好，定已經標高左個價？當然，什么也好，你買左自然會 self rationize 那決定.)
c. 我只想說，格價主要由二手市場主導，而買賣雙方，是 builder, 是業主還是買家，當每人都嘗試計出合理價值，而每人都可自由選擇，那么價錢在那一時段，不管什么樓什么形式，始終會是相對合理.
樓花比二手屋貴出許多大概是假象居多.
d. 這亦解釋到1b 提到self rationalize除了主觀的愛屋及烏外，這仍然是個客觀事實，因為你點選，市場仍是客觀. 反是一般經紀話二手樓平尐係主觀，除了基於1c, 也因為他們主要收入來源係在二手市場.

那你會問，既然價錢同煩麻度的差距係 insignificant, 就算有，市場亦 priced in, 那為什么樓換樓買樓花會更好？

2. 槓桿效應
關鍵在於槓桿效應.
假設你有間五十萬屋，淨值加現金廿萬，換間六十萬的二手樓，三個月交吉，當樓市升1%，而交易成本係5%舊屋，3%新屋，三個月後，你會擁有間六十萬六千的屋，但你資產淨值將由廿萬跌至十六萬三(20-2.5-1.8+0.6).
因為樓換樓你唔見左三萬七.

但假如買兩年後交吉的樓花，你等於用同一筆錢將槓桿效應倍增.

五十萬屋，供左廿萬，換間六十萬的樓花，交易成本係5%舊屋，3.5%新屋，兩年升8%，利息 3%每年，新屋首期10%.

舊屋兩年後才賣將升至五十四萬，賣屋賺四萬，成本是兩萬七(54*5%)，額外利息是萬八(30*3%*2).
樓花會升至六十四萬八. 買屋成本是兩萬一(60*3.5%), 而首期 opportunity cost 是三千六 (6*3%*2)

交吉後，你會擁有間六十四萬八既屋，資產淨值將由廿萬轉至廿一萬八千四(20+4-2.7-1.8-2.1-0.36+4.8)，賺一萬八千四.

Ok, 等等，買二手樓仲有兩年升值，你未計喎！
Yes, 二手樓兩年由六十萬六升至六十四萬八，賺多四萬二，負債四十四萬三，利息二萬六千六，扣埋之前減值既三萬七，兩年後淨值十七萬八千四，仍然蝕二萬一千六.

在這個例子中，樓花比二手樓賺多四萬. 呢四萬，用來upgrade, 買家電，裝修，大概也卓卓有餘，而且豐儉由人，額度由你控制.

這就是槓桿效應!
將廿萬淨值投資五十萬資產，槓桿效應是2.5倍
買樓花令廿萬淨值一下子能投資一百萬一十資產，槓桿效應升至5.5倍，在那兩年內同時享受兩間物業的升值，負債利息反比買二手樓少.

心頭好冇得講，千金難求.
for whatever reason, 要即時搬亦冇得講.
不然，唯有樓花能有效抵銷極高的買賣交易成本.

三. 靠山
你可能仍會擔心，樓市兩年唔升咁點？
第一，樓花的好處是背靠發展商，市道唔好，發展商不是 delay 就是減少供應，也會將價錢託住，甚至微升去抵銷佢自己的成本.
第二，整個二手市場由於交易成本高，一般賣家在定價時亦會至少 based on 上年個價加賣樓4-5%成本去放盤，同樣係託市

於是每年4-5%升幅係最起碼.
第三，你話跌又點呀！這是十年才遇一次的情況，但買樓花仍較穩陣，因為有 builder 同你頂，樓花唔會跌咁多，同時因你未接新屋，負債反而相對較少，必要時可以出讓.

of course, 金融風暴點都死，所以點揀都好，要行有餘力，唔好借太盡，供到冇人生樂趣就冇乜謂.

注意，首次置業沒有額外槓桿效應，所以分別不大，視乎幾時要入住同洗唔洗再儲尐首期.

點都好，最緊要，成家人鐘唔鐘意，ar唔agree!
呢個要溝通同了解，而溝通同了解
又係另一套學問！