賣舊屋和買新屋的日子，點樣定都頭痕
1. 定在同一日
搬屋，轉錢，攞鎖匙，收樓，超多野推在一日完成，我唔想，另外亦難好好利用空置時刻裝修那機會
2. 先收樓後賣屋
好處是可以慢慢搬，慢慢裝修
唔好處係一家人咩兩間屋既債息，地稅，水電煤等雜費
3. 先賣屋後收樓
煩要找地方住同安置一切，要搬兩次，而且中途收左一大筆資金(賣屋收左尐之後又要入返去當新屋首期)要好好處理.
感恩係
可以在媽咪爹地家暫住.
至於那資金，用了個多月時間做分析研究(即係渡假時開始計)，擺去邊最安全穩陣唔會蝕但又賺到尐 *.
今日終於攪惦，煩完資金既問題.
雖然比預期回報差19%，但自問算好好. 這樣資金流動好大壓力，買烏龍之前試過一次，新屋 depot 又做過一次，今次第三次，可以的話，是最後一次(至少未來十年，唔想玩搬屋這遊戲)
* billy 係個分析人
bilibala 係個金融佬
兩條心一個腦，筆錢由左手去右手，再由右手去返左手，如果冇增到值實在羞家.
這是金融佬的把戲
又或者係佢既死穴.
返港期間，同親戚朋友食飯，當中有兩個長輩親戚最有米，每次食飯所有人都會恭維他們一番.
他們那種致富，我會說是港式致富，年青時大學畢左業，死做爛做，節衣縮食，有錢儲起佢，儲到幾千就買匯豐，儲到幾萬就買樓，儲到幾十萬就買鋪，然後 repeat, repeat 再 repeat(今日阿媽教仔都係咁.) 雖然今非昔比，依家香港樓貴到買唔到，但我仍然覺得我那兩位"姨姨"以及那一代香港人是不折不扣的獅子山精神.
返大陸又係同親戚朋友食飯，管++發現一個大分別: 在香港，人人都諗點樣讀多尐去增值，揾份好工，慢慢爬上去，在國內則是人人係度諗邊尐野有商機，攪乜野生意最惦
然後，親友中最有米的，又真的是做官，做生意，而不是打工買樓那些.
自己知自己事
- 我覺得做生意好冒險，我又唔識.
- 打工英文唔好，慢慢爬能十年內爬多級已經好惦，留在這裡也沒什么大不了
- 買樓，除了幾個最基本的原則，我唔在行，如此高槓桿與負現金流的遊戲令我恐懼，恐懼所以唔會去盡亦唔期望多賺
- 還是投資股票最在行，最在行就ok, 最在行就會小心，小心就會最少機會出錯，雖然這可能是四種方法中賺錢最慢的方法
自己知自己事
真係好緊要
(乜都試下，會知道自己更多，但個人認為試過又知道了，就唔係樣樣都要走出 comfort zone, 因為係 comfort zone 度，你更可能找到你既強項，加以鑽研，變得精益求精. 至於其他？咪隨遇而安 lor.)
每逢市場或某股票急升或急跌(1-2%? 4-5%? 10?)都會有人叫我解畫，在網上你亦會見到分析員，証券行出來解釋
股市係一個交易市場，短期價格取決於供求，長期價格則與所有股票的每股企業盈利增長成正比.
所以，企業公佈業績，收購合併分折，裁員，未來計劃.....這些影響每股企業盈利的消息都會影響長期價格. 睇業績要將短期， 季節性以及可持續三個分別&綜合反覆研究.
有時新聞話業績差過預期，股價跌，但其實只是短期， 季節性因素，也許反而是買入機會.
至於短期波動，升跌4-5%其實沒什么大不了，冇乜原因，供求lor. 分析員要揾食，一定要道出一套道理來，我 bilibala 不是靠巴口揾食，而係真金白銀搏殺得番來，一隻我睇好既企業跌，好多時冇消息公佈又或者業績其實ok, 我真係解釋唔到，呢個時侯我反而更喜歡買入. cant find any reason is the reason to buy.
你可能唔會咁做，冇問題，我亦唔一定因為呢個手法賺. 但要注意，市場有過半時間除左供求係冇解，當你日日問原因而又在網上找到"原因"，長此下去，會將這些馬後炮市場原因合理化，蓋過左真正重要以及真正反映股市股價的數據和預測，因而錯過了大升，升極都有的機會，當升到盡頭合理化了的你又以為仲有，結果就走唔切.
不是叫大家不求原因，但事事都找到原因可能只不過是自圓其說，自欺欺人
(這跟信仰上，某些信徒乜都話凡事都用神，神安排去 rationize 一切可謂異曲同工，更可怕係:股市衰左仲有個荷包話你知，信仰上壞鬼，係呢個好來好去又唔知你平時做乜既教會圈度，真係唔知，你咪繼續相信係神安排你受苦，好似你條命注定係股市賺唔到一樣，這一點可真要找到原因呢！).
有幾個朋友問，令本來懶得去諗既我動下腦筋
由年頭至今，未夠廿個交易日，銀行股最多果陣跌左超過10%.
1. 我諗油價跌左一半令人擔心加國經濟前景係一個因素，雖說低油價有利消費者，但這好處被加紙下跌，入口價升抵銷了一點，另外我地係產油國，而且係油砂(開採成本較高)，低油價會令油公司"笑"住蝕. 當然，有煉油，運輸，化工及零售業務的油公司其實反而受惠，不過採油重省 Albert 會有幾多計劃被叫停，多少工作受影響，因而降低消費，打擊經濟？project少左，借錢就會少，經濟差左，斷供壞帳可能會多，銀行預期增長就受壓了
2. 樓市，升左六七年，年年都有人出來分析樓年運程，話今年會跌10%云云，未怕一萬最怕萬一，放左銀行股先再睇定尐既投資者相信有不少
3. 15年財政年度起，會計將改例，收緊對壞帳和斷供虧損的估計和資料公佈要求，銀行未來幾年盈利預測因此降低(加國穩健，唔算影響大)，亦因而影響對公司估值的下調.
4. 此外加元持繼眨值，又令外國投資者對持有我們股票的意欲減退.(減息會令加元再跌，但銀行盈利該有點受惠，令息差輕微擴大)
究竟跌10%係買入時機還是低處未算低呢？
1. 目前大家都估估下，低油價會幾耐，有幾多公司會死，銀行放貨增幅，壞帳升多少都冇數據，得個估字，呢個係我懶去估的主因，分析要睇 trending, 2月底 q1 result 會有尐眉目，5月底 q2 會清楚好多
2. 另外我係個 buy and hold 人，低買再低再買，除非太高，否則唔沽既人，這是我的內含偏見
3. 利申: 我剛買番 TD(兩年前沽左換馬，上年年中沽清一切銀行股，年底開始入番)依家有兩隻加國銀行股係手.
點解買樓花咁煩，當真要樓換樓，樓花仍然比二手樓優勝呢？
1. "比較"的概念
經濟學有所謂 opportunity cost, 也就是指在計算所得的同時，亦要計算所失，反之亦然.
a. 冇錯，買樓花好煩，卻不代表買二手樓冇煩惱. 裝修是一例，假如你找到一誠信，準時交貨，做得好好睇睇又合理價錢，係你既福氣，你要保守這人勝過保守一切. 樓花一入伙，九成已弄好，即使builder 做唔好，你有得追，裝修？係朋友你唔想反面，係外人，收晒錢就鬼理你，未收錢就拖到地老天荒，唉！
b. 樓花有不少外添費用，但一來 upgrade 可以 pay through mortgage, 二來其實乜都係羊毛出在羊身上，二手樓屋價已內含各種成本，尤其在這幾年地產是個買家主導的時侯，隨時要 bid up (佢 bid 唔起你又憺心，係佢地點唔夠好，定已經標高左個價？當然，什么也好，你買左自然會 self rationize 那決定.)
c. 我只想說，格價主要由二手市場主導，而買賣雙方，是 builder, 是業主還是買家，當每人都嘗試計出合理價值，而每人都可自由選擇，那么價錢在那一時段，不管什么樓什么形式，始終會是相對合理.
樓花比二手屋貴出許多大概是假象居多.
d. 這亦解釋到1b 提到self rationalize除了主觀的愛屋及烏外，這仍然是個客觀事實，因為你點選，市場仍是客觀. 反是一般經紀話二手樓平尐係主觀，除了基於1c, 也因為他們主要收入來源係在二手市場.
那你會問，既然價錢同煩麻度的差距係 insignificant, 就算有，市場亦 priced in, 那為什么樓換樓買樓花會更好？
2. 槓桿效應
關鍵在於槓桿效應.
假設你有間五十萬屋，淨值加現金廿萬，換間六十萬的二手樓，三個月交吉，當樓市升1%，而交易成本係5%舊屋，3%新屋，三個月後，你會擁有間六十萬六千的屋，但你資產淨值將由廿萬跌至十六萬三(20-2.5-1.8+0.6).
因為樓換樓你唔見左三萬七.
但假如買兩年後交吉的樓花，你等於用同一筆錢將槓桿效應倍增.
五十萬屋，供左廿萬，換間六十萬的樓花，交易成本係5%舊屋，3.5%新屋，兩年升8%，利息 3%每年，新屋首期10%.
舊屋兩年後才賣將升至五十四萬，賣屋賺四萬，成本是兩萬七(54*5%)，額外利息是萬八(30*3%*2).
樓花會升至六十四萬八. 買屋成本是兩萬一(60*3.5%), 而首期 opportunity cost 是三千六 (6*3%*2)
交吉後，你會擁有間六十四萬八既屋，資產淨值將由廿萬轉至廿一萬八千四(20+4-2.7-1.8-2.1-0.36+4.8)，賺一萬八千四.
Ok, 等等，買二手樓仲有兩年升值，你未計喎！
Yes, 二手樓兩年由六十萬六升至六十四萬八，賺多四萬二，負債四十四萬三，利息二萬六千六，扣埋之前減值既三萬七，兩年後淨值十七萬八千四，仍然蝕二萬一千六.
在這個例子中，樓花比二手樓賺多四萬. 呢四萬，用來upgrade, 買家電，裝修，大概也卓卓有餘，而且豐儉由人，額度由你控制.
這就是槓桿效應!
將廿萬淨值投資五十萬資產，槓桿效應是2.5倍
買樓花令廿萬淨值一下子能投資一百萬一十資產，槓桿效應升至5.5倍，在那兩年內同時享受兩間物業的升值，負債利息反比買二手樓少.
心頭好冇得講，千金難求.
for whatever reason, 要即時搬亦冇得講.
不然，唯有樓花能有效抵銷極高的買賣交易成本.
三. 靠山
你可能仍會擔心，樓市兩年唔升咁點？
第一，樓花的好處是背靠發展商，市道唔好，發展商不是 delay 就是減少供應，也會將價錢託住，甚至微升去抵銷佢自己的成本.
第二，整個二手市場由於交易成本高，一般賣家在定價時亦會至少 based on 上年個價加賣樓4-5%成本去放盤，同樣係託市
於是每年4-5%升幅係最起碼.
第三，你話跌又點呀！這是十年才遇一次的情況，但買樓花仍較穩陣，因為有 builder 同你頂，樓花唔會跌咁多，同時因你未接新屋，負債反而相對較少，必要時可以出讓.
of course, 金融風暴點都死，所以點揀都好，要行有餘力，唔好借太盡，供到冇人生樂趣就冇乜謂.
注意，首次置業沒有額外槓桿效應，所以分別不大，視乎幾時要入住同洗唔洗再儲尐首期.
點都好，最緊要，成家人鐘唔鐘意，ar唔agree!
呢個要溝通同了解，而溝通同了解
又係另一套學問！
谷歌股價過去幾個月由頂峰 615 下滑， 如今得番 495，跌近20%. 最近更被某些証券行調低目標價與評級.
事緣市佔11.9%的網上遊覽器 firefox 在14年12月將內置搜尋由谷歌轉作雅虎, 令谷歌在美國搜尋市佔由77.3% 跌至75.2%. 有分析員擔心此趨勢會持續，又稱由於桌面搜尋市場已飽和，而谷歌在流動市場未能取得決定性市佔，在社交網又鬥唔過面書，未來盈利似難再有高速增長.
先利申，bilibala 由09年開始做谷歌股東，期後不斷增持，目前它是全 portfolio 第一大股，目標股仍是575.
我同意未來桌面搜尋盈利難再有高速增長，然而美國 14年流動數據使用量增長 71%，有分析指，由15-18年這用量會再增三倍. 也就是說，即使市佔不變，餅做大了，盈利仍會增加，尤其是在 winner takes all 既互聯網世界.
至於桌面市佔，14年其實相對穩定，除了第四季因為 firefox 之改動外. 自己親身測試過，第一次是在香港返加後用 firefox, 點解搜尋器忽然遲鈍左而發現，第二次是買新電腦下載 firefox 體驗大不如前再次印証. 簡單講，分析講 trending, 只一個月的改變就下結論是妄斷而不負責任.
那你會問，為什么有兩三間証券行說這話？這叫語出驚人，谷歌由 13年中到去年累積升左一倍，什么風吹䓍動都會令些投資者唔怕一萬怕萬一的鑊利回吐.
另外，當收入放緩，什么 google tv, clean energy, 新一代積木手機，無人駕駛汽車通通冇肉食，在成本控制上，谷歌仍有不少空間令盈利增長. 即使增長率跌至 15%，股價575相信仍是一保守估計.
點解樓換樓買樓花會比買二手樓好呢？
我地做分析既，話客觀係呃你，一定有立場甚至偏見，這沒什么大不了，不過我會未陳其利，先說其害.
簡單一句，買樓花好煩！
1. 冇實物睇，資訊不足
買樓本來就走馬看花，睇半個鍾，睇幾次，就大拿拿幾廿萬俾出去，仲衰過買條蕉. 二手樓都仲有實物睇，樓花就只有一張紙，幾幅圖. 好尐既有 model home. 但當中係會有一定落差.
staging, upgrades (同埋用心蓋間屋 instead of 粗製濫做趕工) 係唔同. 就正如某齣戲話乜乜介紹所貼張柏芝張相出來，到約會果日你認真就輸左
2. 樓花既"隱藏"開支較大.
買樓花之後，upgrade 要加錢，新屋通常要額外支付教育稅/種樹/水電煤安裝費，買新電器/冷氣/窗簾/換燈都要再俾，而且你點都要事後裝修下
3. 煩足兩三年
樓花，未起好也
- 由爛地一塊到開始動土要等
- 由動土到起好又要等
- 同高鐵一樣，builder 有權不斷 delay. 好彩的準時，樣衰的就慘，一拖四五年的陰公豬我都識
- 原材料同人工係會不斷加，但 builder 卻無法像高鐵般將成本轉嫁給原買家，所以問心 builder 都想盡快拽手套現, 一 meet 到政府 mini requirements 就 close.
- 於是樓花收左屋之後那幾個月才執漏，半年才鋪草，一年才鋪路，年半才種樹. 煩，皆因許多東西, 那怕是小問題，都要你 work from home等佢大駕光臨(many and many many times) 才 fixed 到.
- 地牢，圍籬，有錢都最好等兩三年才動工(我個圖書館! 我尐書呢兩年可以擺邊？)
所以買樓花一定要預左煩，仲要預鬆小小現金(sorry, i mean 幾萬銀)
但點解咁煩都建議樓花呢？
下次講
剛從舊屋搬出，月尾就搬入新居.
樓換樓是香港人最賺錢的手段，細搬大，平換貴，貴換更貴，靠住槓桿效應，倍增回報率，令財富越滾越大.
加拿大買賣樓房，賺錢卻沒這么容易. 首先，投資物業賺到的要納稅，只有自住物業可免稅.
賣樓要俾經紀費，一般為4-5%賣價再加銷售稅.
買樓要俾轉讓稅，視乎樓價，由2-4%.
再加上兩千多一買一賣律師費
未賺到，交易成本就是 6-9%.
所以，自住物業的投資策略，個人認為可考慮以下幾點:
1. 長住一處，任其升值
2. 為享受最大免稅額及借助槓桿效應，自住物業應該在一家人行有餘力去供樓的條件下，買到最貴最大，而唔係夠用就算.
3. 由於樓換樓交易成本貴，於是傳統上先買 condo, 過幾年再轉屋的方法就不化算. 除了蝕了交易成本，condo 升幅通常也追不到屋.
要不盡早撥亂反正，要不立定心志，唔搬，轉戰投資第二物業收租.
4. 當然，condo 夏天唔洗剪草，冬天唔洗鏟雪，爽好多，更何況，生bb係咪一定要搬大尐？你香港過來，你阿爸阿媽點臭大你？仲問？
5. 若真要樓換樓，有二手樓同樓花揀，從投資角度，如果等得，我會揀樓花，點解？下次再講
2014 年感恩:
1. 2013在工作，教會，事奉，家庭生活上有好多轉變，是適應的一年. 在2014站穩了，在其上建立的一年. 例如
- 同minnie, 同家人關係/溝通等進深，時間分配，遇事處理，互相了解，買屋賣屋上的商量以致去旅行等.
- 同某些弟兄姊妹關係，有透過事奉，有透過小組得以進深，甚至教會以外時間亦會傾計(畢左業，結埋婚，又喜歡自閉的我，能進深除了是大家努力&開放自己的成果，更加係一個可遇而難求的 bonus)
- 工作上手，得到老細同同事肯定，學到不少營商的學問和經驗(not just finance and accounting)，學會一點西班牙文
2. 事奉上好感恩
- 停左兩年多冇教主日學，在友人 tony 推薦下教返. 雖然要兩間教會走來走去，但好開心. 像我這樣的傢伙，口水太多，平時太愛睇垃雜書/記錄片，唔開個出口洩洪，留在教會就只會指指點點，評頭品足.
- 年中開始有幸到 nexus 分享下職場和讀經心得，令我認真尐做查經功課，唔咁迆，大概是主透過班年輕人對我的督責罷
- 有機會在信仰百川寫專欄，內中有許多有份量既作者，令我寫文錄音都醒定尐
- 同弟兄姊妹一齊預備小組查經，一齊努力下 refine materials, 比自己一個人閉門造車認受性強多
值得注意:
- 繼續北灣，但1st year 學生冇，toronto new comers 欠奉，睇多半年，再係咁，可唔可以繼續係未知數
- 學西班牙話，太懶，對比小得唔洗用fb 同出貓玩 candy crush 都玩到 level 200幾, 執屋果陣揾到細個讀英文本生字簿，懶有前科，但係咪要持續，點可以改變？
？
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| 紅色橙汁 |
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| 蒜蓉面包 |
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| 頭盤係鴨胸 |
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| 田園沙律 |
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| 凱撤沙律 |
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| 燒對蝦 |
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| 羊扒 |
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| 薄餅 |
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| 海鮮意粉 |
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| 合照,伯娘同我後生見佢幾乎冇變,係多左尐皺紋,但邊度似七十? |
2014 達標失敗，bilibala 隨美股回報下跌90點子，最終以140點子低於目標飲恨，下年再加油！
年內美金對加元大升9%，若將外匯盈利算進去，bilibala 回報將是 720點子高於目標，$ amount 計更創歷年新高，不過由於這不在 bilibala 管理範圍之內，不能將之計算來誇大成績.
好的是 bilibala 優於自己的往績表現(至少勝過自己，雖然輸左比神)，12年平均回報率升10點子至17.6%.
年內最深教訓係點都堅持分析出來的企業目標價值，唔好因市場未反映就手軟. 中國移動，中國人壽，Google Inc, Loblaws....都因此賺少左. 所以，bilibala 既相信油價及金屬價會反彈(不是大升果隻)，歐股就息高.
2015就要堅持及作一點增持
(油金佔 bilibala 4%比重，唔會增超過6%佔比，即50%注入 & 歐股已超12%，唔會變太多，最多加到15%)
但過去經驗，跟 bilibala 風somehow 冇著數，各位自己諗(通常係 bilibala top 10 holding 最賺)
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