我們父母那一代享受過七八十年代香港樓市升完又再升之財富增長, 總覺得買樓不單止保值, 而且是最簡單最安心又最有效累積財富的方法.
樓換樓, 細屋搬大屋, 這是他們一整代人四十年都不變的生命之道.
經過金融風暴人人負資產的年代, 或者你仍然可以用無畏的信心持守這根深蒂固之道. 然而, 正如我之前所說, 在加拿大買賣屋交易成本如此要6%高, 不停樓換樓不是明智之舉. 加上加國最高要收 23%投資物業稅(自住物業除外). 如果要買屋賺住又賺升值, 最理想只有兩個方法:
1. 用盡所有信貨額度買一間自住物業, 長期持有, 到 debt equity ratio 少過150% 以下就抽錢出來買第二間屋收租
2. 買一小屋, 然後一有錢就買廿卅萬小單位收租, debt equity ratio 在租屋現金流支持下可以維持在 200% - 250%水位.
我和管++不喜歡不斷買樓收租這條路, 也沒有路數買到未開盤的 discounted 樓花. 所以還是走第一條路較適合. 但基於 billy 和 bilibala 對股市遠比對樓市熟識和有把握增值, 買樓的機會成本遠比他人高, 所以就算走第一條路, 還是一間起兩間止為妙. 假如流金流控制不好就大鑊.
再談今次屋換屋
用烏龍換間過百萬的"豪宅"?
換平廿萬, 供樓完全冇壓力但夠用的小屋?
還是換間同價屋?
假如向高處行, 的確充份用盡免稅額, 但也會使 bilibala fund net worth 嚴重減少, 樓市說到底能賺多少呢? 我沒有把握, 也會令我失去安全感, 因債台高築而承受壓力, 還是打消這念頭.
換細屋而我又不會不斷買樓收租, 那就既走不了第一法也享受不了第二法的回報. 如果將錢回歸股市其實ok, 但由於管++, 老佛爺等賺錢時冇野, 一旦跌市就會不斷嚕囌, 壓力加增, 股市比重本來多, 再送廿萬入去就會更多, 還是分散一點在房產較平均.
所以最理想是換一間價錢差不多, 管++同我都喜歡, 可以一起經歷建立, 可以長時間住的居所.
從投資角度, 這不是一為賺錢的決定. 因為同價屋, 未來升幅大概相若, 換屋不會帶來額外回報. 而一買一賣就是6%交易成本, 雖說我若不換或者會有一大裝修, 但我換到新屋仍會花錢裝修. 所以這個是一蝕本的決定. 還未計入搬屋的麻煩和買賣屋的不確定因素風險.
為什么要強調它是不賺錢? 因為我在許多人心目中(包括管++, 老佛爺, 小得)是個太會賺錢和計算的人, 這是對的. 但這不代表我不可以為更渴求家的建立而選擇一個蝕錢的計算.
同時間, 我又要向人顯明我不是盲目到不去計算, 而是計算清楚一切利害後的決定.
至於這 6%蝕本, 若以槓桿效應計, 就是 13%. 怎樣可令它由 13% 變回 breakeven? 這也是計算, 下回再分享
我和管++的家 series:
1. 家+屋
2. 祈禱篇
3. 我的好處不在你以外
4. Location location vocation
5. 能否學校主
6. 樓市不跌又升之謎
7. 這么遠 那么近
8. 計算後的不計算
9. 兩條平衡線的交匯處
10. 不同起跑線上
樓換樓, 細屋搬大屋, 這是他們一整代人四十年都不變的生命之道.
經過金融風暴人人負資產的年代, 或者你仍然可以用無畏的信心持守這根深蒂固之道. 然而, 正如我之前所說, 在加拿大買賣屋交易成本如此要6%高, 不停樓換樓不是明智之舉. 加上加國最高要收 23%投資物業稅(自住物業除外). 如果要買屋賺住又賺升值, 最理想只有兩個方法:
1. 用盡所有信貨額度買一間自住物業, 長期持有, 到 debt equity ratio 少過150% 以下就抽錢出來買第二間屋收租
2. 買一小屋, 然後一有錢就買廿卅萬小單位收租, debt equity ratio 在租屋現金流支持下可以維持在 200% - 250%水位.
我和管++不喜歡不斷買樓收租這條路, 也沒有路數買到未開盤的 discounted 樓花. 所以還是走第一條路較適合. 但基於 billy 和 bilibala 對股市遠比對樓市熟識和有把握增值, 買樓的機會成本遠比他人高, 所以就算走第一條路, 還是一間起兩間止為妙. 假如流金流控制不好就大鑊.
再談今次屋換屋
用烏龍換間過百萬的"豪宅"?
換平廿萬, 供樓完全冇壓力但夠用的小屋?
還是換間同價屋?
假如向高處行, 的確充份用盡免稅額, 但也會使 bilibala fund net worth 嚴重減少, 樓市說到底能賺多少呢? 我沒有把握, 也會令我失去安全感, 因債台高築而承受壓力, 還是打消這念頭.
換細屋而我又不會不斷買樓收租, 那就既走不了第一法也享受不了第二法的回報. 如果將錢回歸股市其實ok, 但由於管++, 老佛爺等賺錢時冇野, 一旦跌市就會不斷嚕囌, 壓力加增, 股市比重本來多, 再送廿萬入去就會更多, 還是分散一點在房產較平均.
所以最理想是換一間價錢差不多, 管++同我都喜歡, 可以一起經歷建立, 可以長時間住的居所.
從投資角度, 這不是一為賺錢的決定. 因為同價屋, 未來升幅大概相若, 換屋不會帶來額外回報. 而一買一賣就是6%交易成本, 雖說我若不換或者會有一大裝修, 但我換到新屋仍會花錢裝修. 所以這個是一蝕本的決定. 還未計入搬屋的麻煩和買賣屋的不確定因素風險.
為什么要強調它是不賺錢? 因為我在許多人心目中(包括管++, 老佛爺, 小得)是個太會賺錢和計算的人, 這是對的. 但這不代表我不可以為更渴求家的建立而選擇一個蝕錢的計算.
同時間, 我又要向人顯明我不是盲目到不去計算, 而是計算清楚一切利害後的決定.
至於這 6%蝕本, 若以槓桿效應計, 就是 13%. 怎樣可令它由 13% 變回 breakeven? 這也是計算, 下回再分享
我和管++的家 series:
1. 家+屋
2. 祈禱篇
3. 我的好處不在你以外
4. Location location vocation
5. 能否學校主
6. 樓市不跌又升之謎
7. 這么遠 那么近
8. 計算後的不計算
9. 兩條平衡線的交匯處
10. 不同起跑線上
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