樓花 3 upgrade vs 裝修

買樓真係幾煩.

感恩最煩果part (亦可說最有趣和刺激)資金調動，賣屋買屋交收那些周轉已經弄好(註一)

其他事項不過是兩個人花時間，商量溝通，問人意見，跟進同篤住佢做.....煩但唔會出問題

買樓花比二手樓多一重考慮(選擇)，什么要 upgrade / 裝修，俾 builder 做還是收樓後揾裝修師父.

第一，視乎 builder 係咪吸血鬼.
如果某項目 builder 收費比外面貴一倍或以上，幾乎可以叫佢早抖

ie. lightings, major appliances, 窗簾係一個強烈建議唔用 builder 既項目

第二，視乎 builder 係咪做得靚過外面好多 or 唔可能揾外面整.
a. 大凡同建築結構有關的改動，找 builder 由零開始比外面拆晒再做平.
b. 地板，除非 builder 本身給地氈，若它送地板你找外面換地板的話，要不全部起出來(手工貴，做唔好會郁到地板下的地基木)，要不直接將新板釘在舊板上(平尐但可能會 e e 聲樓底又矮左)，焗住找 builder 做
c. 樓梯，要將佢油到同地板同色，焗住送上門俾 builder 吸血. 外面師父傳聞點油都唔夠 builder 好，我細膽，唔敢搏
d. 廚房，除非有將萬櫃當作糞土, 乜都打爛既決心，否則還是找 builder la. 最多 countertop 去外面找

其他一切，用番 rule #1，睇平貴

第三，視乎你有冇時間，心機， en唔enjoy home renovation. 係咪個 handy person

有些人怕煩，冇時間篤住裝修師父進度(遲早要面對)，自己有唔識，builder 至少準時交貨機率較高(最多一次性 delay, which is still but less headache) ，又有得追究.

自己知自己事，會易尐抉擇找 builder 定外面做

第四，現金流的考慮
找 builder 的好處是部份 upgrades 可以放入 mortgage 裡面，而之後裝修多數都要現兜兜.

因人而異，這是個 time value of money 既估算考慮.
a. 雖然 renovation 唔洗亦唔可能一次做晒，開波始終洗唔少，現金流緊張可選擇遲尐做或者用 mortgage.
b. upgrades in mortgage 會增屋價，令地稅貴尐，而且每年要還多尐，亦要比利息. 但這不是先洗未來錢既問題，係 opportunity cost 既計算.
現金係自己袋可繼續投資，用未來可肯定的利息開支換取未來不確定(有可能一鋪清袋)既回報，是否值得而更化算？你可以以你家庭的用錢儲錢習慣，過去投資回報率及穩定性作參考，作決定.

註一
Billy 是個資金掌控狂(control freak，淨係對自己)，每筆錢幾多，點用，幾時，由邊度去邊度.....