由10年開始, 打開報紙財經版都有銀行同分析員話如今樓市升得太高, 明年今日可能大跌10%, 降溫之類的話不絕於耳, 然而, 實情是樓市即使今年成交量下跌, 價格仍有 3-4%升幅.
要解釋這個現象, 首先要明白兩件事, 樓市有別於股市, 1. 交易時間不是一秒, 而是由簽 offer講數開始到交吉要幾個月, 絕對不易短時間內套現的投資項目; 2. 遠高的交易成本, 如果你有廿幾萬股貨, 一單交易只用$6-10, 換馬費不超過廿蚊. 換轉買賣房產, 在多倫多, 賣方要付約 3.5% - 4%經紀佣, 買方則要付 0.5% - 2.0%印花稅, 再加兩三千律師費. 加起來交易成本是4.5% - 6.5%. 正如未見官先被打三十板.
所以基於這種情況, 你係業主, 正常心態去定價是以市價加4.0%佣金, 再加2-3% 搏人買你間屋. 基於是種 reasonable person decision, 過去樓市平均升幅就是 6-7%.
除非失業率高企, 租屋率又跌, 令不少炒樓人逼放, 但因為交易時間長, 等到我落價(通常是三部曲, 由6-7% 賺, 到 4%打和, 到0% "蝕")仲要當中冇人問津而賣方仍然想放講緊幾個月, 但即使成交, 在經濟數據上, 仍只會顯示樓市冇升跌, 而不是負增長. 唯有都那時間如經濟同失業率繼續
插水才會真正下跌, 假如又景氣轉, 樓市就會反彈.
想個市跌其實好難, 但要像 09, 10那般瘋癲也請別再發夢. 你賺不到不用羨慕別人徒增痛苦, 你賺到也不用沾沾自喜, 叫人效法你話買樓定賺, 你只是入岩時間而矣!
有了這個認知, 從業主角度而言, 今年樓升 3%升其實等於打和.
這對我和管++決定樓換樓, 在投資因素的定位上幫助很大.
有人以為買屋一定賺, 事實告訴我們, 每次樓換樓, 要在等價交換下至少升 6%才叫做打和. 所以在加拿大香港人發達的如意算盤未必打得響, 頻頻換樓從投資角度甚至可視為不智的決定. 換要有更宏大和長遠的目標計算.
另外, 也可說樓換樓本身要花 6%, 我們既無法享受 09 10 那樣的升幅, 可以打和已是萬幸. 要知道在換樓決定中, 原有物業的估算升幅和利息開支是 irrelevant.
因此我在第一篇分享, 又或者打從頭一天就說換不是為了賺錢. 如果要賺, 股票始終是 billy + bilibala 一直以來的大本營. 今天折資注入烏龍基金(樓房)opportunity cost 若以 bilibala fund average return 計, 通常是負數. 即使 09 10 年亦只能打過和.
這些都值得記念. 免得人以為買屋只有投資考慮 , 其實在這之上, 仍有許多值得考慮之處.
問題是, 如何令樓換樓至少可 break even 那 6%呢?
下回分享.
我和管++的家 series:
1. 家+屋
2. 祈禱篇
3. 我的好處不在你以外
4. Location location vocation
5. 能否學校主
6. 樓市不跌又升之謎
7. 這么遠 那么近
8. 計算後的不計算
9. 兩條平衡線的交匯處
10. 不同起跑線上
要解釋這個現象, 首先要明白兩件事, 樓市有別於股市, 1. 交易時間不是一秒, 而是由簽 offer講數開始到交吉要幾個月, 絕對不易短時間內套現的投資項目; 2. 遠高的交易成本, 如果你有廿幾萬股貨, 一單交易只用$6-10, 換馬費不超過廿蚊. 換轉買賣房產, 在多倫多, 賣方要付約 3.5% - 4%經紀佣, 買方則要付 0.5% - 2.0%印花稅, 再加兩三千律師費. 加起來交易成本是4.5% - 6.5%. 正如未見官先被打三十板.
所以基於這種情況, 你係業主, 正常心態去定價是以市價加4.0%佣金, 再加2-3% 搏人買你間屋. 基於是種 reasonable person decision, 過去樓市平均升幅就是 6-7%.
除非失業率高企, 租屋率又跌, 令不少炒樓人逼放, 但因為交易時間長, 等到我落價(通常是三部曲, 由6-7% 賺, 到 4%打和, 到0% "蝕")仲要當中冇人問津而賣方仍然想放講緊幾個月, 但即使成交, 在經濟數據上, 仍只會顯示樓市冇升跌, 而不是負增長. 唯有都那時間如經濟同失業率繼續
插水才會真正下跌, 假如又景氣轉, 樓市就會反彈.
想個市跌其實好難, 但要像 09, 10那般瘋癲也請別再發夢. 你賺不到不用羨慕別人徒增痛苦, 你賺到也不用沾沾自喜, 叫人效法你話買樓定賺, 你只是入岩時間而矣!
有了這個認知, 從業主角度而言, 今年樓升 3%升其實等於打和.
這對我和管++決定樓換樓, 在投資因素的定位上幫助很大.
有人以為買屋一定賺, 事實告訴我們, 每次樓換樓, 要在等價交換下至少升 6%才叫做打和. 所以在加拿大香港人發達的如意算盤未必打得響, 頻頻換樓從投資角度甚至可視為不智的決定. 換要有更宏大和長遠的目標計算.
另外, 也可說樓換樓本身要花 6%, 我們既無法享受 09 10 那樣的升幅, 可以打和已是萬幸. 要知道在換樓決定中, 原有物業的估算升幅和利息開支是 irrelevant.
因此我在第一篇分享, 又或者打從頭一天就說換不是為了賺錢. 如果要賺, 股票始終是 billy + bilibala 一直以來的大本營. 今天折資注入烏龍基金(樓房)opportunity cost 若以 bilibala fund average return 計, 通常是負數. 即使 09 10 年亦只能打過和.
這些都值得記念. 免得人以為買屋只有投資考慮 , 其實在這之上, 仍有許多值得考慮之處.
問題是, 如何令樓換樓至少可 break even 那 6%呢?
下回分享.
我和管++的家 series:
1. 家+屋
2. 祈禱篇
3. 我的好處不在你以外
4. Location location vocation
5. 能否學校主
6. 樓市不跌又升之謎
7. 這么遠 那么近
8. 計算後的不計算
9. 兩條平衡線的交匯處
10. 不同起跑線上
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