扮靚靚出嫁3

好不容易遊說管++留住烏龍. 若照管++的心願, 她應該喜歡搬去多倫多 downtown , 在 Bloor street, Yorkville 的 Starbucks 樓上買間柏文. 的確交通方便, 樓下就是名店街, 充滿藝術風采的Yorkville Mall, 我們喜歡暢遊的安省博物館, 超級高檔市場 Longo, 天然農場 Whole Foods Market, 更重要是, 步行5分鐘就返到公司(Billy現在要1.5小時). 只要到時管++在 Manulife 鄰居 Unilever 找到一官半職就無敵.

這次管++食東西不知價了.
上網查找, Starbucks 樓上間柏文賣 $85 萬, 嘩! 烏龍出嫁收回來的禮金也討不了半點好處, 地稅同管理費就更不用多說.

不買 downtown, 那 Major Mackenzie 的情况又如何呢? 由管++ Uncle 家去教會(城北華基) 經過一系列管++ 很喜歡新住宅, 今日入去樓覽. 果然外觀同室內都非常有格調. 不過, Model Home 近3000呎 50 lots 又豪裝40萬, 而實際銷售的卻是 35 lots (屋正面闊度窄許多) standard 加少許 upgrade 那種, 水份/落差不少. 若計上 upgrade 同什么角位額外附加費, 2300呎中型獨立屋賣110多萬. 市值計貴了10萬罷!

Billy 沒有為這個貴盤心動, 但心中也會盤算.

不少人跟我說樓換樓又或者買第二第三間樓的成功例子.

我其實不反對, 只是我自己有自己的計算.
我由始至終(由未有烏龍之前)認為一買一賣經紀佣這個交易成本太高, 所以不喜歡頻頻樓換樓(註二), 買第二第三間樓的問題是稅務(註三). 所以我比較喜歡買一間借錢能力上限所能及的, 一間過, 至少 hold 10 年, 不用納 capital gains 稅. (Again, 純粹個人立場, 我不反對樓換樓, 同買第二第三間樓, 也許我資金比較有限又怕煩, 對烏龍有感情, 又愛同手上投資談戀愛) 
我股票也 hold 超過5年, 現在你告訴我去學人家一兩年的買買賣賣, 我太蠢了, 學不會.

當然, 為生活需要: 轉工, 結婚, 有BB, 退休而換樓是另一回事, 樓首要是住的, 投資只是一個重大的考慮因素(註四).

有人說, 錢解決到的問題就不是問題, 因為答案太清楚, 有錢就解決到, 沒錢就不用妄想. 多簡單!! 但世上的問題又有那一樣是純粹講錢這樣「純潔」?
Billy 快結婚, 為生活需要, 心中就要盤算, 和管++商量, 也要顧及老佛爺&小得的感覺. 如果單是談錢, 就好辦. 但當所有人都又不跟我談錢, 說沒有所謂, 跟我談情, 事情就有趣了(註五).

經歷神的地方就在這裡. 學梁振英講落區, 講虛心聆聽, 但不跟他一樣說謊話.
好好的操練機會.

註一
管++ 買樓是享受 home sweet home, 不是投資, 也不喜歡擁抱太大隻魔姬珠, 所以跳出了樓幫的轄制, 感謝主.

註二
On average, 佣金3.5%, 就算只需 2.0%, 一買一賣, 以羊毛出在羊身上計, 就已經 4.0% 再加1% land transfer tax就5%. 而且, 買樓賺錢其實大半靠 leverage, 那5.0% 卻 base on 樓價計. 沒有 leverage 效益. 一買一賣, 樓價就要再先5.0% 你才賺到第一蚊. 還未計, 一買又未賣時的心理壓力以及人人搬屋的家嘈屋閉.

地產經紀喜歡鼓勵人樓換樓, 什么量力而為, 積小成多, 說穿了最得益是誰?

註三
投資物業租金利害的人可以計到 breakeven, 但升值卻要納 23% 稅, 銀行一筆過買又罰 3 個月, 還有 2% 佣金, 笑住賺, 但許多隱藏成本, leverage 風險又高, 收租又煩....所以, 如果將來有投資物業, 一定柏文, 不求升值, 只求 breakeven, 廿五年後, 間柏文就屬於我, 而我只付了20%, 即是25年 net of tax 賺 400%, 每年其實穩賺 5.7%. 吸引! 但不算太吸引.

註四
若真要搬, 投資考慮仍是再次頂爆魔姬珠上限去買樓花賺多9個月烏龍比較明智.
不過 管++買樓是享受 home sweet home, 也不喜歡擁抱太大隻魔姬珠. 所以, 還是 between 管++ &; billy, balance in between the two - 留住烏龍扮靚靚.

註五
管++ look for home sweet home.......老佛爺&小得掛心交通(不是我的交通, 是我和他們的交通)以及烏龍的保養, 怕我無法替她補濕滋潤........Billy 就是不想搬, Bilibala 就不想再在結緍支出以外再結外生枝......至於主耶穌, 他較關心三個方面: 他想我和管++適應婚姻磨合, 凡事思想如何 holy & honey. 管++同老佛爺&小得由愛屋及烏起建立, 以及老佛爺&小得新居的各方面適應.

以後無法日日教導小得, 同日日待侯老佛爺 :(